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第597章 特别爱坑人（第2页）

“未来预期，其实就是购房者信心，这是第三个影响一地房价的核心因素。”

“OK，我们回头看这三点要素，有没有发现什么不对劲？”

方小武讲得直白简单，成池陌紫妍回头再琢磨那4组数据，终于跟上趟了。

小五哥做出总结的时候，两人悚然动容。

“你们看，云城的人口净流入，经过长达8年的快速增长，17年略有回落。”

“而云城的土地供应量，其实一直都很宽松，15年就有270万平，17年更是高达320万。”

成池面色骇然：“所以说，其实17年云州房市刚需是回落的？按照客观规律，云州房价应该温和上涨？”

“对。”

小五哥点点头。

“云城人口流入速度放缓，土地供应量宽松，在基本的供求关系层面上，房价不具备快速上涨动力。”

“那为什么……”

陌紫妍皱眉问，她对这方面不太敏感，一直以为云州房价上涨是跟随着全国、全社会的大趋势，此刻陡然听到不同的解读，有点难以置信。

小五哥却没有直接解释，而是随口一转。

“其实一线城市中有两个很好的例子：广深。”

“广市房价始终低于深市，而人口流速基本相近，关键就在于土地供应增速。”

“这种情况，其实体现的是一方政府对于发展的全盘考量，毕竟放出多少土地，当地商会做主。”

“假设广市将土地供应卡得很紧，地价房价被同时推高，那么商会就可以获得更多的土地出让金。”

“但是，与此同时，居民居住成本和工商企业经营成本，同样会被推高，从而降低城市的经济活力。”

“如果居民和工商企业没有另外的选择，那么即使成本很高，他们仍然不会离去。比如帝都、魔都。”

“可是如果存在着另外的选择，人口和企业就会迁移。”

“那么广市就是这样，作为省会，不远处就有一个同等规模的特大城市，构成城市之间的直接竞争。”

“糟糕的是，在整体竞争中，广市处于绝对劣势！如果再卡紧土地供应，会出现什么情况？”

成池和陌紫妍恍然大悟，甚至想深一层，开始从政治角度理解广市商会的做法。

两人都是人精，举一反三，很快明白云城从不卡紧土地供应的原因。

人口流出、工商企业迁离，对城市的发展潜力会造成长期的、不可逆的打击。

其实一线城市里有一个先例，那个城市，在某个阶段的发展速度极其惊人。

小五哥没往深里再延伸下去，长篇大论的，没必要。

“李牧会长的思路是发展实体经济，进行结构转型。”

“所以一直以来，云州房价始终不高，唯有去年涨得特别猛。”

“原因是什么？”

“棚户区改造释放出大量的刚需；前两年信贷卡得太严房企盖不动；炒房资金从一线城市向下流动；经济大环境持续恶化使得普通百姓避险情绪大涨，被舆论稍微一引导就盲目接盘……”

“其实我们根本不必深究暴涨的原因，只需要知道，这不正常。”

“知道不对劲，再结合李会长的整体发展思路去分析，我们可以得出一个结论：云州商会必然会抑制房价。”

“你们觉得，他能不能做到？”

陌紫妍若有所思的点头：“18年云州土地供应计划估计是4月份左右出，李牧这人手腕强硬，如果豁出去增加25%的土地供应，别说继续暴涨，不跌就算命大。”

成池吓得冒出冷汗，连连摆手：“怎么都不至于增加那么多，12%一大关。本来资金面就在继续收紧，他把房企都干躺下，有什么好处？”

“对。”小五哥点点头，“抑制而已，又不是要戳泡沫。再说云城作为云州省会，现在也没多大泡沫可戳。”